江苏体彩网:从全国50城房价走势看近期合肥二手房市场

农历新年过去了,2018年就从我们潜意识里逝去了,对于全国房地产市场来讲,2018年波澜不惊,整体呈现由热转冷的趋势。2019年房价究竟会如何变化,还面临着许多不确定因素,这种复杂性,恐怕是过去十年来都不曾经历过的。

从安居客房价走势来看,合肥在经历了2018年下半年房价低谷之后,1月份迎来一定的抬头,我认为这释放了见底回暖的信号。2019年究竟该如何买房?本篇我将通过研究全国50个重点城市房价走势及合肥链家网二手房实际成交数据,为你们做详细解析。

全国50个重点城市房价表现

与去年12月份相比,1月份房价环比下跌城市由38个变为22个,减少16个,下跌城市占比由76%降低至44%。房价下跌城市数量减少的同时,跌幅进一步收窄;上涨城市数量增加的同时,涨幅进一步扩大。

从全国范围来看,房价开始出现反弹,大幅扭转过去4个月来的下跌趋势,整体趋向上升通道。从各城市群表现来看,珠三角表现最好,除中部城市整体低迷以外,其它城市群基本涨跌参半。

长三角城市。上海房价尽管在1月份还在环比下跌,但目前来看,已经开始触底反弹。上海房价走势跟合肥很像,对合肥房价有一定的前瞻意义。南京房价则一直在上涨,尽管每个月幅度不大,但同比涨幅也超过了10%。

杭州属于补涨城市,上个周期就是因为炒房导致房价虚高,我估计还得有一段时间回调。苏州跟南京表现类似,去年一年都在稳步上扬,它的上涨预示着长三角核心城市今年表现不会太差。宁波房价目前在顶部持稳,是否步杭州后尘,这很难讲。

上海是长三角的龙头,房价在三个一线城市中已经最低,我认为存在一定低估,目前开始触底反弹,这从某种程度上会带动整个长三角房价复苏。浙北属于补涨区域,比苏南应该还会慢半拍。

华南珠三角。深圳在经历了去年下半年的回调以后,房价又开始爬坡。广州去年房价同比涨幅超过10%,走势像极了深圳,但均价还远不能跟深圳平起平坐,究竟还有多大的上涨空间,我们拭目以待。

厦门在经历了长达1年半的回调之后,房价呈现“U”字形反弹,但毕竟还处于高位,恐怕也不会有太大上涨动力。福州跟厦门表现类似,前期透支太多,即使房价有所止跌,估计也上涨乏力。

珠三角城市,除了中山房价有大幅下滑以外,其余都有一定的上涨或基本维持不变。广州、深圳和厦门这些核心城市的领涨,表明自去年8月份以来,华南珠三角今年房价开始迎来全面复苏。

环渤海湾城市。北京已经是全国房价最高,均价达到6w,对于一个13亿人口的泱泱大国来说,这绝非天花板。天津也结束了连续4个月的下跌,开始触底上涨。

石家庄还在下跌,以北方相对糟糕的经济情况来讲,我认为还没有调整到位,存在一定的泡沫。廊坊房价走势跟石家庄一样,尽管有触底反弹势头,但我并不看好它的后劲。

青岛房价前期涨得太厉害了,现在还在调整,即使全国房价复苏,我想对它影响也不大。济南吞并莱芜以后,省会首位度有所提升,正在全力追赶青岛,但房价似乎并不买账,已连续回调3个月。

中西部城市。武汉房价走势跟济南很像,都是属于后期发力,绵柔长久,上涨接近3年以后,近期出现连续3个月下跌。我之前说过,郑州房价存在一定的低估,经过3个月的短暂下跌后,目前看来已经开始触底反弹。

长沙房价走了一个漂亮的抛物线,从全国范围来看,价格并不高,这可能会是它能够快速反弹的重要原因。成都较最高点时回调差不多-10%,目前看来已经触底回弹。重庆跟成都走势很像,但曲线要平滑很多。

西安是全国去年涨幅最大的城市,同比涨幅超过50%,在经历了去年下半年调整期后,再次迎来爬坡。东三省房价温水煮青蛙,看起来半死不活,但三个省会去年也有10%-20%的涨幅。

从一线城市来看,这次大周期的下跌周期基本结束,全国开始进入下一个上涨轮动周期,这种上涨的预热可能还要持续2-3年时间。对于大部分三四线及以下城市来讲,下跌周期可能才刚刚开始。

合肥二手房成交数据分析

国家统计局数据显示,合肥去年12月份新房和二手房都有一定的涨幅,新房跟11月份持平,二手房止跌回涨,说明房地产市场有一定的反转。

合肥链家成交量变化同样说明了一定的问题。在经历去年6-10月份连续4个月的下滑之后,11-12月份触底回升,成交量的反弹表明市场开始升温,合肥楼市再度活跃起来。

合肥链家二手房带看量与新增房源的比值,可以反映合肥二手房市场供需变化,数值越大,供需关系就越紧张,房价上涨冲动就越强烈。我们看到,12月份比值达到10.1,已经是过去一年来的最高值,足以看出市场需求非?;钤?。

以下分析基于链家自2017年12月份至2018年12月份的所有成交,共计5940个数据。由于链家的业务范围限制,二手房成交仅覆盖市区或临近市区的郊县。因此,房价平均数据应该比全市实际平均值略高。11-12月份数据请参考我文章《2018年11-12月合肥房价分析及购房建议》,关注微信公众号“小易论楼市”,回复“房价”即可。

1、合肥2018年12月份二手房整体成交情况

合肥去年12月份成交均价为1.637w,已经连续3个月出现上涨,但涨幅不大,整体仍在平稳区间。

合肥12月份二手房平均成交周期为80.2天,从整体走势上来看,依然在一个平稳合理区间。

尽管成交热度有所上升,但议价空间却达到3.45%,几乎是过去一年来的第二高,可能跟年底过年有一定的关系,房主的让步对成交量放大也有一定的刺激作用。

从各区表现来看,整个泛蜀山区,除了政务区成交增长外,其余区域都出现比较大的下滑。肥西县和长丰县成交量不大,但议价空间远低于平均水平,由此可以看出,合肥市区周边不限购区域的边缘性需求,仍然比较旺盛。

2、学区房和非学区房价格

此处所指的学区是:45中本校区,42中本校区,48中本校区,50中东校(西园新村),50中西校(安居苑),50中新校(天鹅湖),46中本部,38中本部,168玫瑰园学校(西区)。具体学区划分和分析请参考文章(微信公众号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》)。

12月份学区房成交占比较11月份有一定的下降,但仍比7-10月份的淡季高出不少,预计学区房成交热度今年上半年会一直持续。

12月份学区房成交均价为2.061w,这个价格较去年同期有一定的提高,学区房一直还是呈上涨趋势。

12月份非学区房成交均价为1.542w,价格有所回升。

户型成交占比跟11月份相比发生了较大变化,3室户型成交大幅增加,由上月的41%增至51%,提高了10个百分点,1室和2室户型则各降低4个和6个百分点。年底改善性需求大幅增加,莫非都想买大房子过大年?

2018年和2017年合肥二手房成交对比

链家在2016年9月份才正式进入合肥,再加上限购因素,整个2017年成交量都不算很大,只有3067套。随着链家在合肥进一步扩张,以及限购一年期满需求集中爆发等原因,2018年成交量达到5629套,较2017年增长83.5%。

我们看到2017年合肥二手房成交均价为16395元平米,2018年为16386元平米,微跌-9元平米。这个数字基本在误差范围内,我们可以认为2018年合肥房价非常平稳,合肥市在维持房价稳定方面的努力值得肯定,而且卓有成效。

但是我们还要看到,2017年平均议价空间为3.21%,2018年这个数字为2.71%,大幅下降-0.5%。限购对市场预期影响很大,限购前业主的膨胀情绪不得不进行收敛,在挂牌价格上采取较大让步,然而经过一年的调整,议价空间大幅收窄,说明合肥房地产资产价格仍然坚挺。

议价空间收窄,成交周期从65.2天增长至78.4天,卖方在议价上的收利,使得市场观望情绪增加,成交难度变大。2017年平均房龄为8.4年,2018年为9年,新房每年不断增加,使得住房平均衰老速度为7个月每年,合肥算是一个非常年轻的城市了。

值得注意的是,2017年户均成交面积是86.9㎡,2018年是87.2㎡,一年仅提高0.3㎡,这还是在房价基本没有上涨情况下发生的,我相信这个数值不会比10年前提高多少。有些人认为未来合肥人均住房面积会大幅增加,在房价不断攀升的今天,那只是一相情愿的想法而已。

2017年户均成交总价为142.5w,2018年为142.9w,仅增加了4000元,表明这两年大家的购买能力基本没有提高。尽管我们都有改善住房的美好愿望,但难敌囊中羞涩,不断攀升的购房门槛,始终是阻止很多人进一步改善的重要原因。

学区房2017年成交均价为19668元平米,2018年为20186元平米,上涨518元平米,涨幅2.63%。非学区房2017年成交均价为15642元平米,2018年为15541元平米,下跌101元平米,跌幅-0.65%。

也就是讲,以学区房为代表的优质房产,在过去一年中是在不断上涨的,而一些非学区房的劣质房产,甚至还是下跌的。优质房产和劣质房产,在一个平稳的市场环境里,分化会越来越大(微信公众号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》)。

下一步合肥房价分析及购房建议

我之前说过很多次,中国房地产市场终究是一个政策市,对房价的预测来自于对政策的预判,只要政策分析对了,房价走势基本不会偏离太多。2018年7月底,中央经济工作会议提出“坚决遏制房价上涨”,这使得全国房地产市场迅速转冷。

全国50个重点城市房价下跌个数,从2018年8月份的8个,一直蔓延到12月份38个,下跌占比从16%扩大至76%。2019年1月4日,央行宣布降准1%,预计释放1.5万亿的资金,1月份人民币贷款增加3.23万亿元,创单月历史新高,货币政策重新出现宽松苗头。

于是我们看到,50个重点城市房价下跌个数,从12月份的38个回落至1月份的22个,跌幅也有所收窄。这种迹象表明,当前政策导向已经由遏制房价上涨转为防止房价大跌上来了,在此前提下,我认为今年房地产市场不会比去年更差。

根据目前初步掌握的数据,合肥链家1月份成交量比去年12月份有较大的增长,楼市热度正在逐步回升。由于2月份是中国传统春节,市场会相对低迷,预计3月份开始,合肥楼市将会迎来较大幅度的成交以及一定成交价格的上扬。

去年下半年,房地产市场变冷,合肥不论是正常价格的楼盘还是限价盘,都恐慌性集中出货,共同收割刚需群体,同时挤压了二手房市场的成交。由于限价盘去年铺货较多,导致今年库存急剧下降。

到目前为止,除了那些一直捂盘不开或者仅剩尾盘根本买不到的,市面上几乎很难再找到什么限价盘。今年的新房市场,买到高性价比楼盘的机会,将会大大小于去年,即使有,性价比也已远不如去年同期,而且购买门槛比较高。

限价盘的减少,再加上二手房市场回暖,一些去年看起来性价比不高的楼盘会递补上来,我估计今年应该可以逐步进入购房者的视野。有购房需求的刚需,应抓住当前市场上仅剩的一些限价盘的机会,上半年如果抓不住,下半年应该就很难再有了。

本站转载文章和图片出于传播信息之目的,如有版权异议,请在3个月内与本站联系删除或协商处理。凡署名"云南房网"的文章未经本站授权,不得转载。爆料、授权:[email protected]。

相关资讯

猜您喜欢

参与讨论

登录 注册

热门评论