体彩超级大乐透:深圳豪宅开盘受捧 不代表楼市回暖

2月22日一早,华润深圳湾瑞府开盘。因操作人数众多,看房预约软件失灵。

这是深圳新年第一个开盘项目,市场传言,华润瑞府开盘就售出约5成房源,400平米的户型更是秒光,230平米户型产品也已经售罄。截至发稿时,华润置地未对此消息进行确认。

去年7月以来,全国的楼市都呈现出销售放缓、开发商业绩下滑的趋势。作为中国楼市一大风向标,深圳在调控下低迷已久。

瑞府给沉寂已久的深圳楼市带来一波热度。但这是个案,还是楼市回暖的信号?

深圳多位业内人士表示,单个案例并无法表明大幅的回暖趋势。瑞府代表了细分、小众的豪宅市场,深圳已经将近两年未有顶级豪宅项目推出,富人被抑制的换房需求此时得以释放。而普通住宅和豪宅无法相提并论,一二手房市场的表现更存在着分化。

在今年整体信贷偏紧、市场预期下行的环境下,楼市整体升温或难以出现。中国(深圳)综合开发研究旅游与地产研究中心主任宋丁认为,瑞府由于位置佳、仅具有个案性质,并不能代表整个市场。

豪宅放行后

根据深圳市规土委公示,瑞府(即华润深圳湾瑞府公寓)共146套房源,户型建面约228-583平方米,单价区间在9.9-20.2万/平方米,总价区间在2448-11211万/套。

如此高的单价,突破了深圳去年以来不超过10万/平方米的隐性限价,在预售证一公布就引发了关注。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,深圳湾的规划不错,很多豪宅项目确实品质比较高,深圳投资者对中高端市场比较看好,有较高的投资意向。

瑞府销售表现符合市场预期,尤其像深圳这样的一线城市,并不缺市场需求。

但并非所有豪宅都如此火爆。有中介人士透露,恒裕滨城二期开盘前报价都超过20万/平,近日纷纷下调价格,即使如此,还是成交困难。

值得注意的是,此次深圳湾瑞府项目均为商务公寓。去年深圳731调控新政之后,所有商务公寓五年内限售,是否还具有投资价值?

严跃进认为,商务公寓的投资价值其实不大,尤其在管控之下,它的流动性、增值空间没有预期的高。但物业、可售房源不多,租金收益尚可,站在这个角度来讲,一些商务公寓的增值空间、投资价值还是比较大的。

据深圳中原地产研究中心,2018年上半年深圳45平方米以下公寓成交占比为54.2%,成交占比与去年相比增加超一倍。

中原数据显示,其他户型公寓的成交占比与去年相比均有所下滑,但从2014年到现在,小面积公寓成交占比持续增加。

楼市未回暖

克而瑞机构数据显示,去年北、上、广、深、杭五城豪宅成交总量仅9493套,创下5年来新低,不足2016年全年交易量的4成。

豪宅的真正价值还要放到流通中去检验。二手房市场往往具有更真实的反映。作为投资标的,豪宅的流通性不断下降,在二手市场房的表现较差。如同为豪宅产品的深圳湾翡翠海岸,开盘同样火爆一时,如今却交易惨淡。

据记者调查,2018年12月深圳湾翡翠海岸曾有89平方米房成交价仅1380万,而几个月前,同户型成交价最高达1650万。

严跃进表示,开年楼市表现好也不见得就是市场升温,因为现在市场还在调整中,市场是不是要绝对强势反弹,还是要看政策、市场预期和金融环境等。

他指出,豪宅流通性差毋庸置疑,一手房和二手房市场分化严重,若瑞府进入二手市场,其未来趋势还得看二手市场的表现。

此外,豪宅也不能代表整体商品房市场。深圳湾瑞府的销售表现,并不意味着市场整体的复苏。

根据国家统计局22日发布的2019年1月70个城市房价数据,北京、深圳、广州、西安等17个城市二手房环比下跌,4个一线城市二手房价环比下降0.1%。

“2019年1月,最有房价代表意义的一二线城市二手房价格开始全面下调?!敝性夭紫治鍪φ糯笪叭衔?,楼市拐点明显出现。

美联物业总监何倩茹告诉21世纪经济报道记者,目前能卖出去的二手房,大部分都是降价的,幅度大部分在5%至10%,少部分在10%至20%。

张大伟预计,未来二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大,部分城市的新建住宅也将逐渐开始调整。

中国(深圳)综合开发研究旅游与地产研究中心主任同样认为,华润这个项目具有个案成分,但还是能体现上半年政策放松的趋势。他预计,今年一手房市场会回温更加宽松,但二手房市场还是会继续低迷。

他进一步指出,瑞府提供的体量对深圳的富豪来说是个小数目,所以即便在低迷的市场里还是会有比较积极的表现,因而不能够用瑞府去推断整个市场。

宋丁认为,二手房市场还未完全从低迷的通道里走出来,从目前大的政策环境来看,略微宽松不足以把市场完全激活,短期内二手房市场也无法尽快回暖。

“除非信贷政策有明显调整,否则2019年房价或将持续下调?!闭糯笪霸ぜ?。

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