辽宁体彩网:锐理数据:2018年昆明房地产市场分析报告

1月10日,锐理数据发布2018年昆明房地产市场报告,从城市宏观、土地市场、规划预售、物业市场、房企研究、后市预判等六大方面分析了2018年昆明楼市以及对2019年的楼市预判。

【城市定位】昆明位于云贵高原中部,同时地处东“10+1”自由贸易区经济圈、大湄公河次区域经济合作圈、泛珠三角区域经济合作圈的交汇点,是长江经济带建设的重要支点,国家“一带一路”重大战略的最前沿。

独特的地理位置使昆明具备与南亚、东南亚国家进行旅游贸易、文化交流的天然优势,“一带一路”的提出,扩张了昆明对外开放的格局,确立了其面向南亚、东南亚的区域性国际中心城市地位。2018年11月,由全球化与世界城市(GaWC)研究网络编制的全球城市分级排名——《世界城市名册2018》中,昆明成功上榜,跻身全球三线城市。

【城市发展格局—主城区】昆明中心城区对外扩张已有多年,整体来看,昆明东西南北各方向均有规划发展,但由于盆地地形的影响(东、西、北三面靠山,仅南面具有大面积开阔土地),昆明主力发展向南环滇池发展。

【城市交通—航空】目前昆明长水机场共开通客货运航线358条,其中国内航线280条,国际、地区航线78条,通航城市177个,东南亚、南亚地区通航点达到36个,数量排名国内第一,旅客吞吐量位居全国第六。

【城市交通—铁路】昆明作为国家铁路网和泛亚铁路的重要节点,由12条铁路干支线组成的铁路枢纽站,是中国面向东南亚、南亚乃至中东、南欧的前沿和门户,将成为直通国际列车最多的亚洲城市,成为亚洲国际铁路枢.

【城市交通—地铁】昆明地铁总体规划里程562公里,目前投入运营88.76公里,日均轨道交通客运量近50万人次。未来昆明地铁主要延城市发展脉络向南北向拓展,以交通带动经济、信息、人力等资源的流动,带动南北区域发展。

【GDP总量及增速】昆明GDP总量较重庆、成都、杭州、南京等一线城市尚有一定差距,GDP增速近五年均保持在8%以上,保持着高速发展,随着东盟的进一步发展,预计昆明未来几年仍将保持较高的发展速度。

【常住人口分析】昆明市常住人口规模不大,近几年保持0.6%以上的稳定增长。与其他城市相比,人口增长率适中,但由于人口基数不大,人口增长有限。

【固定投资及房地产投资】与同类城市相比,房产投资占固定资产投资的比例较高,为40%左右,从侧面反映出昆明其他产业相对较弱,昆明经济对房地产依赖程度高。

【昆明限售政策】加码限售,收紧贷款,加强预售管理;落实差别化房地产信贷调控政策,进一步抑制炒房行为,防止房价过快增长。

对主城二环路以内,呈贡新区以及船房河、广福路、彩云路。鲜花大道至滇池围合区域内,购买的新建商品住宅需取得不动产权属证书满三年方可上市交易。

住房公积金贷款最高额度由“单职工缴存家庭40万元,双职工缴存家庭80万元”下调为“单职工缴存家庭30万元,双职工缴存家庭50万元”。

进一步加强预售许可环节的土地抵押管理,企业在取得商品房预售许可证后6个月以内必须解除土地抵押。

促进项目开发建设,加快商品住宅供给,对“三旧”改造和经市规委会审议通过的用地面积较大的房地产开发项目,可申请一次规划、分期供地、分批办证、分片开发、分期核实。

二环内限售

船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区域呈贡新区

【昆明限购及限价政策】昆明7月1日出台限购政策及限价政策,但相较于北上广深、成都等城市而言,昆明此次出台的限购政策力度较轻,房地产政策相对宽松。

【昆明主城区土地供销价走势】2018年土地供应225宗,面积11062亩,供应同比增长39%;成交181宗,面积8497亩,成交同比下降3%;楼面均价至3179元/㎡,同比上涨3%;溢价率为8.37%,地价增至649万元/亩,同比增长31%,地价上涨迅猛。

【溢价率】2018年达到8.37%,同比上涨14%;公开拍卖土地竞争激烈。

【流拍率】2018年供应225宗,流拍45宗,流拍率20%;2018年主要由于草海、巫家坝、福海街道等地流拍。

【各性质土地供销价对比】2018年纯住宅用地供应6900亩,占比62%,成交5345亩,占比63%,单价623万元/亩。住宅兼商业性质的地价最高,为1064万元/亩。

【成交楼面地价TOP10】2018年成交楼面地价前十中,商业占6宗、住宅占4宗 ,相较于以前楼面价前十均为商业用地的情况看,2018年商业用地表现亮眼;最高楼面地价为华夏地产竞得的商业用地,楼面价16608元/㎡

【开发商拿地排名】2018年万科地产所占市场份额最高(面积占比16%,成交总价占比19%),本土开发商以俊发、城投、长丰为主。20家主要拿地开发商面积份额总和占86%,总地价份额占91%。前十拿地外房企大部分为外来房企.

【土地预供应】各版块中,呈贡、东南、东市、官南、滇池、高新六个板块未来一年预计土地供应均超过1000亩,新入昆明开发商在此板块内拿地较有机会;

规划预售

【年/月度走势】2018年昆明通过规划审批共192次,过规总建面为3885万㎡,过规建面和过规次数均创历史新高。

【区域对比】2018年南市区过规总建面最高为1622万方,占比42%;其次为呈贡区,过规总建面561万方,占比14%。主城12个板块均有规划放量,官南板块位居放量榜首,面积为762万方,占比20%;东南板块过规面积661万方,占比17%。

【预售新增】2018年昆明房地产市场376块预售证公布产品明细,预售新增面积1327万方,同比上涨17%。2018年下半年预售新增持续放量,多项目集中获得预售证。

2018年南市区预售新增面积536万方,占比40%,位居榜首;其次是北市区,预售新增面积305万方,占比23%。东南板块预售新增面积最多,为265万方,其次为北市板块254万方。

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